2015年的經濟發展注定具有很多的不確定性，但隨著經濟進入新常態，房地產調控思路也更清晰，既不會將房地產“妖魔化”，繼續過度打壓；也不會繼續將房地產“工具化”，采取過度刺激政策以拉動經濟。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態”，非常規的大規模刺激政策不會再現。
房地產市場調整繼續，房地產銷售以量換價
前幾年房地產需求購買力透支，影響房地產市場需求進一步釋放。隨著經濟進入新常態，購房需求會進一步受到遏制。前期過度投資的房地產隨著長效機制建立的預期，將會逐步從投資中釋放出來，形成二手房供給。同時，金融市場和國企改革將會吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹慎的貨幣政策在短期都會難以改變，在政策不會出現大的變動下，房地產市場不具備大幅反彈的空間。預計2015年上半年可能會延續2014年第四季度去庫存化的積極影響，房企也會抓住改善性住房需求釋放機會，以價換量加快去庫存步伐，2015年下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷。房地產市場暴利時代已經結束，房地產銷售應該繼續以量換價。
房地產投資會繼續下降，投資同比將會在8%左右
2014年受房地產調控政策和貨幣政策等因素影響，房地產投資和銷售量下滑明顯，房地產市場也明顯進入新常態。1-9月房地產投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個百分點。房地產和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對的是房地產待售面積繼續攀升，三季度末同比增幅達28%，較1-8月份上升1.4個百分點，加劇去庫存的進度和降低房地產開發投資速度。這種銷售局面直接導致房地產開發商拿地熱情大幅下降，1-9月全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%；成交面積78333萬平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開發投資力度。因此，2015年房地產開發投資在房地產市場進入新常態下投資應該會進一步下降，投資同比在8%左右。
房價整體將會繼續向下，各地差異較大
繼2014年房價的調整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產市場雖然政策從“過緊”回歸常態，但是像2008年那種強刺激政策不會再現。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮化及資產保值增值等因素成為促進房價向上的動力，但人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產稅及不動產登記制度等預期將帶來房價向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產市場的整體預期和需求，房價繼續進行調整的趨勢難以根本改變。房價調整的區域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢，各地的價格變化與庫存量關系密切。
合理引導市場預期保障房與商品房建設并重
做好房地產市場預期引導
我國房地產當前發展已經進入新常態，除了房地產市場的幾大主體——房地產企業、金融機構和購房者，還有一個重要主體就是地方政府，都必須要進行房地產市場預期的合理引導。一方面，我國的房地產市場投資、投機需求當前雖然得到極大遏制，但房地產市場需求還有巨大的市場潛力；另一方面隨著長效機制逐步建立，房地產市場將主要靠市場機制來調節，房地產市場的波動會縮小。房地產市場應該是一個與其他產業一樣的正常盈利行業，而不是一個暴利行業。因此，對待房地產市場既不必過分悲觀，也不要再將房地產市場作為投機場所。地方政府應該主要轉移到依賴有競爭優勢的產業發展，而不是盯著房地產土地轉讓金。
做好區域房地產市場細分需求研究
我國房地產市場發展到今天，已經不再是全國一盤棋狀態，如果任由市場盲目發展，將會出現嚴重經濟和社會問題。針對當前各地“鬼城”報道不斷、地方集資者跑路等現象，應加大對各地爛尾樓或者空置房的調查。雖然最終是讓市場機制在房地產市場中起基礎作用，但針對我國房地產市場日益分化的狀況，政府還是非常有必要加強對房地產市場細分需求研究，有效引導區域房地產市場供需平衡以及房地產結構平衡。各地在進行房地產市場研究中，家庭結構、年齡結構、收入、職業、宗教、民族等均可作為房地產市場細分的變量，加強對未來房地產市場更精細化發展的引導。這既是房地產市場健康穩定發展的需要，也是節約資源和保護環境的需要。
繼續貫徹保障房與商品房市場建設并重
中央提出，“十二五”期間建設3600萬套保障房，根據這一數據，2015年棚戶區改造規模不低于2014年的470萬戶以上，林區、墾區棚改力爭基本完成。繼續加大保障性安居工程建設力度，合理確定建設任務；進一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面準備。
健全保障房的長效管理機制，對于當前種類繁多的保障房，有必要逐步進行科學簡化和歸并；應根據各地不同狀況適當調整住房保障方式，以租金補貼方式為主提供住房保障，進一步提高住房保障的針對性和實效性；發揮市場機制作用，引導更多社會資金參與投資建設、運營、管理保障性住房；還要建立健全動態管理的準入退出機制和住房保障信息系統，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長期穩定健康和可持續發展提供法律保障。
合理引導高中低端住房市場供給
房地產市場雖然主要交給市場，發揮市場在資源配置中的基礎作用，但由于社會各階層對于住房需求存在差異，導致住房供給應滿足不同層次的需求。完全都交給市場，經濟主體的逐利性會讓市場出現一定的失靈。因此，除了政府對于最低端的人群進行保障房供給外，對于中低端人群的住房需求滿足也應該有一定的政策，尤其是通過房地產市場源頭的土地供給環節，對中低端房地產市場進行合理引導，避免對這部分土地供應的變化引起房價急劇波動。對于高端市場，比如別墅用地，應充分考慮我國人多地少的國情給予較嚴格的控制，主要通過土地供給和稅收環節影響其供給。從中長期看，我國中低端需求市場在很多城市化水平較低的區域還具有一定空間，因此要加強這部分需求的引導和合理滿足。
在長效機制未建立前，區域性調控政策還需貫徹當前房地產市場雖然比較低迷，但房價整體上并未呈現大幅下降，尤其是一些前期漲勢迅猛的一、二線城市。如果當前因為經濟下行重新回歸到對房地產經濟的依賴，那么轉變生產方式和轉變經濟結構就不可能實現。當然有些地方的房地產市場限購限貸已經沒有必要，但很多一、二線城市當前房價與居民收入水平還是不相適應，在房地產長效機制還未建立之前，這些地區的調控政策還需貫徹。
地方政府救市應綜合考慮短期和長期效果
毫無疑問，地方政府救市行為對于樓市的短期激勵作用是明顯的。通過降低購房門檻或成本，刺激市場需求，改變購房者心理預期，使得一部分人放棄觀望，積極入市，實際也相當于提前透支一部分人的需求能力，從長遠看對房地產市場影響有限。
地方政府救市除了考慮近期效果外，更應考慮遠期效果。托住房地產價格可以維持高地價，對支持地方財政確實有利，但高地價必然提高當地實體經濟投資和經營成本，制約經濟長期發展，必須統籌考慮好地方經濟近期效益和遠期效益的關系。
數據顯示，2015年1-2月份，全國房地產開發投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速較去年全年回落0.1個百分點。翻閱該項指標的歷史數據發現，這一增速也創下了至少兩年來的新低。與此同時，2015年2月份，房地產開發景氣指數為93.77，比2014年12月份回落0.16點。
從銷售數據來看，1-2月份，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%。商品房銷售額5972億元，下降15.8%。其中，住宅銷售面積下降17.8%，住宅銷售額下降16.7%。
由于銷售面積和金額的下降，房地產庫存隨之上升。2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米。其中，住宅待售面積增加1493萬平方米。
對此，房地產研究員表示，從1-2月份的房產投資角度看，依然處于下行態勢。但這樣一個下滑態勢總體上符合預期。受2014年9·30新政、11月降息等利好刺激，部分市場成交在此前2014年年末已經得到較好地釋放，2015年1-2月的樓市受到春節假期的影響，使得市場成交會出現一個斷崖式的下跌。但這樣一個態勢是暫時性的，隨著市場逐漸回暖，預計3月份就將面臨市場的復蘇。對于一些重點一二線城市而言，成交反彈力度會更大。
土地成交金額大降三成
從國家統計局公布的數據看，1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價款699億元，較去年同期下降30.2%。
北京中原地產首席分析師認為，這與政府供地節奏有關。
“全國房企土地購置面積出現一個明顯的負增長，關鍵在于2014年1-2月份很多房企都在積極做土地儲備，所以使得2015年土地市場相對低迷”，嚴躍進表示，預計在3月份兩會后，一線城市的房地產市場在降息等影響下出現小陽春的可能性很大，房企也將會繼續在一二線市場競爭優質土地。
劉曉光：房地產行業不會大起大落
近日，首創集團董事長劉曉光就當前房地產行業市場現狀及面臨的形勢接受了記者的專訪。
新京報：宏觀經濟指標持續下滑，這對房地產行業有何影響？
劉曉光：2014年宏觀經濟形勢對房地產行業沖擊較大，銷量和凈利潤有所回落，中小型房地產企業出現虧損甚至倒閉。因為整個宏觀經濟下滑，涉及諸多方面，比如GDP增速下滑，涉及出口、消費和投資。而如果基礎投資下降的話，GDP肯定下降，因為這一指標占比較高。房地產作為基礎投資的一種形式，肯定也受到影響。
新京報：2014年對房地產行業來說，遇到的最大困難是什么？
劉曉光：最大的困難是由于宏觀經濟形勢低迷造成了房屋銷售量和銷售速度放緩。小型房地產企業不行，資金鏈斷裂，出現虧損甚至倒閉。
新京報：你認為2015年經濟走勢如何？對于房地產行業來說，2015年形勢是否更加嚴峻？
劉曉光：2015年經濟形勢依然不太樂觀，依然會很難。對于房地產行業來說，應該是穩健發展，不會大起大落。
新京報：2015年你對房地產行業信心如何？
劉曉光：和2014年差不多。我們注意到近期大宗商品價格下降，投資產能過剩，投資的增長速度有所放緩，同時，宏觀經濟面臨經濟“新常態”、居民收入有待提高、優化經濟結構等多方面問題，因此，我的觀點是：2015年大型企業也會面臨嚴峻挑戰。
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